|
LEEGSTAANDE EN VERWAARLOOSDE BEDRIJFSRUIMTES
|
Leegstaande en verwaarloosde bedrijfsgebouwen vormen vaak een smet op onze
leefomgeving. Zij staan jarenlang te verkommeren en trekken zwerfvuil en
vandalisme aan. Deze gebouwen nemen ruimte in die niet gebruikt wordt.
Ondertussen blijven we aan de randen van de steden steeds nieuwe gronden
bebouwen. Er zijn betere manieren om met onze schaarse Vlaamse ruimte om te
gaan.
De Vlaamse Regering heeft enkele maatregelen genomen waarmee zij een bijdrage
wil leveren aan het voorkomen van leegstand en verwaarlozing van dit soort
bedrijfsgebouwen. Deze maatregelen spitsen zich toe op leegstaande en
verwaarloosde bedrijfsruimten van minimaal 5 are. Door hun omvang zijn dit
meestal belangrijke en herkenbare plekken, vooral in de stad.
Als deze bedrijfsruimten leeg komen te staan moet de eigenaar een
heffing betalen. Dit geld gebruikt de overheid om projecten te
ondersteunen die ongebruikte bedrijfsgronden een nieuwe toekomst geven.
Hier komt u te weten hoe een bedrijfsruimte terechtkomt in de inventaris,
wanneer de heffing is verschuldigd en hoeveel die bedraagt, wat de mogelijkheden
zijn tot schrapping en opschorting en het verkrijgen van een subsidie.
Bekijk
een brochure over de regelgeving (WORD-formaat).
Relevante regelgeving
-
Decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter
bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van
bedrijfsruimten
in
WORD-formaat
-
Het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 1 juli
1997 in
WORD-formaat
|
LEEGSTAANDE WONINGEN EN GEBOUWEN
|
Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij meer dan een jaar niet
wordt bewoond of effectief gebruikt. Men baseert zich hierbij op indicaties,
zoals:
- wanneer uit het bevolkingregister blijkt dat niemand er is gedomicilieerd
- langdurige periode waarin het goed te koop of te huur wordt aangeboden
- abnormaal laag verbruik van nutsvoorzieningen
- geen aansluiting op nutsvoorzieningen
Voor leegstand van een gebouw hanteert men de 50%-regel: wanneer gedurende
meer dan één jaar minder dan 50% van de oppervlakte van een gebouw wordt
gebruikt, wordt het gebouw als leegstaand beschouwd.
Door de inwerkingtreding van het decreet grond- en pandenbeleid is de
gemeente vanaf 1 januari 2010 de inventarisbeheerder voor leegstaande woningen
en gebouwen. De gemeenteraad heeft beslist om de leegstaande woningen en
gebouwen die op de inventaris staan, niet te belasten.
WAT ZIJN DE GEVOLGEN VAN DE INVENTARISATIE?
Als u een geïnventariseerd pand verkoopt, moet u met twee zaken rekening
houden:
- er geldt een voorkooprecht ten gunste van Sociale
Huisvestingsmaatschappijen, de gemeente en eventueel het OCMW;
- de notaris moet ten laatste op de dag van de overdracht de koper op
de hoogte stellen van de inventarisatie. Ook moet de notaris, binnen
de zeven dagen na het verlijden van de akte, de gemeente per aangetekend
schrijven alle gegevens in verband met de verkoop laten weten (situering van het
pand, naam en adres van de nieuwe eigenaar en datum van de akte).
HOE KAN EEN PAND WEER UIT DE INVENTARIS GESCHRAPT WORDEN?
- De eigenaar moet de inventarisbeheerder zelf om schrapping
uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij (of een andere houder van een
zakelijk recht op het pand) bewijzen dat de woning al zes maanden weer is
bewoond, of het gebouw al zes maanden voor meer dan de helft van de oppervlakte
wordt gebruikt.
Reglement van de gemeente in bijlage (application/pdf, 75.3 kB, info)
|
VERWAARLOZING WONINGEN EN GEBOUWEN
|
Verwaarlozing wordt vastgesteld aan de hand van een technisch verslag van de
buitenzijde van het pand, waarbij de uiterlijke gebreken of tekenen van
zichtbaar verval aan gevel, dak en buitenschrijnwerk worden beoordeeld. Elk
gebrek of teken van verval resulteert in een aantal strafpunten. Een gebouw of
woning is verwaarloosd vanaf 18 punten.
HOE VERLOOPT DE PROCEDURE?
Alle houders van een zakelijk recht op het pand (dus niet alleen de eigenaar,
maar ook de houders van een recht van opstal, vruchtgebruik of erfpacht) krijgen
samen met het verslag een administratieve akte toegestuurd waarin
de verwaarlozing wordt vastgesteld.
Binnen de vier maanden kunt u hiertegen per aangetekend schrijven een
bezwaarschrift indienen bij de inventarisbeheerder. Het adres van de
inventarisbeheerder vindt u terug in de administratieve akte.
Na die vier maanden komt het pand automatisch op de inventaris terecht, tenzij
het bezwaarschrift voor die datum werd ingewilligd. Belangrijk: als u ook
persoonlijk wil gehoord worden, moet u dat uitdrukkelijk in het bezwaarschrift
vermelden.
Binnen de drie maanden na de ontvangst van uw bezwaarschrift moet de
inventarisbeheerder een uitspraak doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw bezwaar
automatisch ingewilligd en wordt de procedure stopgezet.
Als u geen bezwaar hebt ingediend, of uw bezwaar wordt verworpen, dan
ontvangt u een registratieattest als formele bevestiging van de inventarisatie
van het pand.
Hiertegen kunt u binnen de dertig dagen beroep aantekenen, per aangetekend
schrijven aan de inventarisbeheerder. Die heeft dan zestig dagen om een
uitspraak te doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw beroep automatisch
ingewilligd, en de inventarisatie van het pand ongedaan gemaakt.
WAT ZIJN DE GEVOLGEN VAN DE INVENTARISATIE?
Als een pand wordt geïnventariseerd, zullen de houders van het zakelijk recht
een heffing moeten betalen. Eerst hebben ze wel voldoende tijd
om aan de verwaarlozing een einde te maken. Zodra het pand drie jaar op de
inventaris staat, moet er jaarlijks betaald worden tot het pand uit de
inventaris geschrapt is.
Als u een geïnventariseerd pand verkoopt, moet u met twee zaken rekening
houden:
- er geldt een voorkooprecht ten gunste van Sociale
Huisvestingsmaatschappijen, de gemeente en eventueel het OCMW;
- de notaris moet ten laatste op de dag van de overdracht de koper op
de hoogte stellen van de inventarisatie; zoniet zal de verkoper toch de
eerstvolgende heffing moeten betalen. Ook moet de notaris, binnen de zeven dagen
na het verlijden van de akte, de Vlaamse administratie per aangetekend schrijven
alle gegevens in verband met de verkoop laten weten (situering van het pand,
naam en adres van de nieuwe eigenaar en datum van de akte).
HOEVEEL BEDRAAGT DE HEFFING?
Als basisbedrag gaat men uit van het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een
minimum van 990 euro. Voor verwaarloosde gebouwen wordt vanaf de eerste
verjaardag van de inventarisatie een verhoogd bedrag aan heffing aangerekend.
Reeds vanaf de eerste aanslag wordt het bedrag van de heffing met 2
vermenigvuldigd. Er dient dus minstens 1980 EUR per pand betaald te worden. In
alle erop volgende jaren dat het gebouw of de woning nog op de inventaris staat,
wordt het bedrag telkens verhoogd: in het tweede jaar wordt de heffing
vermenigvuldigd met 3, in het derde jaar met 4 en in het vierde jaar met 5. Dit
is meteen ook het maximumbedrag: in alle daarop volgende jaren wordt telkens het
bedrag van het vierde aanslagbiljet aangerekend.
HOE KAN EEN PAND WEER UIT DE INVENTARIS GESCHRAPT WORDEN?
- De eigenaar moet de inventarisbeheerder zelf om schrapping
uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij (of een andere houder van een
zakelijk recht op het pand) bewijzen dat de woning al zes maanden weer is
bewoond, of het gebouw al zes maanden voor meer dan de helft van de oppervlakte
wordt gebruikt.
- Pas zodra het pand op geen enkele van de lijsten (ongeschiktheid en
onbewoonbaarheid, verwaarlozing) meer staat geïnventariseerd, is er geen heffing
meer te betalen.
Ook als het pand gesloopt wordt, vervalt natuurlijk de heffing, maar pas nadat
de eigenaar heeft aangetoond dat het pand effectief is gesloopt.
VRIJSTELLING OF SCHORSING VAN HEFFING
In enkele gevallen kan de houder van het zakelijk recht (tijdelijk)
vrijgesteld worden van de heffing of schorsing van betaling van de heffing
krijgen. Let wel: in de periode van vrijstelling of schorsing blijft de woning
wel geïnventariseerd!
Wanneer kan u een vrijstelling van heffing krijgen?
Als u een vrijstelling van heffing krijgt blijft uw woning
geïnventariseerd, maar wordt u vrijgesteld van heffing. Dat betekent dat u voor
de periode van vrijstelling geen heffing moet betalen.
In volgende situaties kent de inventarisbeheerder een
vrijstelling van heffing toe:
- Als de woning binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan valt of
als de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan
wordt voorbereid.
- Als uw woning beschermd is als monument, stads- of dorpsgezicht of als de
woning is opgenomen op een ontwerp van lijst tot bescherming.
- Als de woning onbruikbaar is geworden door een ramp, dit is een gebeurtenis
die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Er wordt een
vrijstelling van twee jaar toegekend.
- Als het effectief gebruik van de woning onmogelijk is door een verzegeling
in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of een gerechtelijke procedure.
- Als er een sociaal beheersrecht op uw woning ingesteld, waardoor ze als
sociale huurwoning kan worden verhuurd.
- Als u een renovatiecontract van minstens negen jaar heeft afgesloten met de
gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie.
Wanneer kan u een schorsing van heffing krijgen?
Als u een schorsing van heffing krijgt, blijft uw woning
geïnventariseerd, maar wordt uw heffing onder bepaalde voorwaarden geschorst.
De nieuwe eigenaar van een woning krijgt een schorsing van de
heffing van twee jaar als hij de woning gedurende die twee jaar niet verkoopt en
ervoor zorgt:
•dat de woning binnen die periode geschrapt wordt uit de
inventaris,
•of dat hij vóór het einde van de schorsingsperiode een andere
vrijstelling of schorsing kreeg toegekend.
Deze schorsing vangt aan op de datum van de volledige overdracht
van de woning.
De schorsing geldt evenwel niet als:
•de verkoper bloed- of aanverwant is (tot de derde graad) van de
nieuwe eigenaar;
•de verkoper rechtstreekse of onrechtstreekse controle uitoefent
over de vennootschap die de woning koopt.
De inventarisbeheerder kent eveneens een schorsing van vier jaar
toe bij geplande renovatiewerken of een sloop gevolgd door nieuwbouw, als aan
één van de volgende voorwaarden is voldaan:
•de eigenaar heeft een geldige stedenbouwkundige vergunning
betreffende de werken voorgelegd;
•de eigenaar heeft een schriftelijke bevestiging voorgelegd
waaruit blijkt dat de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning volledig is
bevonden (opgemaakt door de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar);
•de eigenaar heeft een gedetailleerd renovatieschema voorgelegd
waaruit blijkt dat hij de nodige werken zal uitvoeren. Het dossier bevat een
schets van het gebouw met aanduiding van de geplande werken, een volledige
opsomming en beschrijving van de werken, een raming van de kosten en foto’s van
de te renoveren delen van de woning.
De geplande renovatiewerken moeten beëindigd zijn op het einde
van de schorsingsperiode.
Opgelet: als u op het einde van de schorsingsperiode niet aan
alle voorwaarden voldoet, zal u de geschorste heffingen alsnog moeten betalen.
Wat als u de woning zelf bewoont?
Als u de woning als hoofdverblijfplaats bewoont en geen andere
woning in eigendom heeft, wordt u niet beschouwd als belastingplichtige.
|
ONBEWOONBAAR/ONGESCHIKT WONINGEN
|
Om na te gaan of een woning aan de geldende technische eisen en
comfortvereisten voldoet wordt, na een inwendig onderzoek, een technisch verslag
opgemaakt.
Van het gebouwgedeelte wordt de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren
en draagvloeren beoordeeld. Voor het woongedeelte wordt gekeken naar:
1. comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming
2. veiligheids- en gezondheidsvereisten (trappen, overlopen, balustrades en
verluchtingsmogelijkheid)
3. afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren
4. vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel
In het technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 15 strafpunten
wordt een woning ongeschikt bevonden. Als blijkens het verslag de woning door
een aantal zware gebreken een aantoonbaar risico inhoudt voor de veiligheid of
de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.
Verdere informatie en de gevolgen, kan u terugvinden op de volgende site :
bouwen
en wonen.
